Die Durchführung eines industriellen Projekts von seinem Anfang an bis zum Ende ist eine verschiedenartige, abwechslungsreiche juristische Herausforderung. Effektive, kreative Lösungen sind unerlässlich, die entsprechende Antworte auf die Ansprüche des Auftraggebers bieten zu können. Die Abwicklung von einem solchen Großprojekt umfasst unter anderen die sog. Due Diligence Überprüfung einer Immobilie, die Herausfindung der entsprechenden Firmenform oder Vertragskonstruktion sowie die Finanzierung des Projekts.

Grundstück-/Immobilienrecht

Trotz in Ungarn herrschende Vertragsfreiheit ist auf den Kauf eines ungarischen Grundstücks, oder Immobilie immer ungarisches Recht anwendbar. Um das Eigentumsrecht eines Grundstücks durch Kauf übertragbar zu sein, bedarf es einen schriftlichen Kaufvertrag, sowie eine Eintragung in das Grundbuch. Die ungarische Gesetzte machen einen Unterschied zwischen furchtbarer (land-, und forstwirtschaftlicher) und nicht fruchtbarer (Wohn- und Geschäftsimmobilien) Boden. Entscheidend ist nur, was im Grundbuch eingetragen wurde, nicht die tatsächliche Nutzung. Erst ab 01.05.2014 gelten die gleichen Bedingungen für alle EU-Bürger wie ungarische Staatsangehörige beim Kauf eines fruchtbaren Bodens, da das Bodengesetz bisher zahlreiche Beschränkungen für Ausländer enthaltet hat. Dennoch herrscht es auch heute Begrenzungen in großer Zahl im Gesetz. Als Beispiel: dürfen natürliche Personen, die nicht als Landwirt registriert sind, Boden nur bis zu einer Fläche von maximal einem Hektar erwerben (ausgenommen wenn der Eigentumserwerber und der Eigentumsüberträger nahe Verwandten sind, denn in diesem Fall kann maximal 300 Hektar Boden erworben werden); – dürfen registrierte Landwirte Boden nur bis zu einer Fläche von 300 Hektar erwerben.

Zum Kauf eines nicht-fruchtbaren Boden ist eine Genehmigung nicht nötig.

Wenn die Parteien den Kaufvertrag nicht persönlich abschließen möchten, können sie eine Person als Bevollmächtigten beauftragen. Um die Vollmacht vor den ungarischen Behörden akzeptiert zu werden, muss man sie entweder von einem Notar des Heimatlandes beglaubigen und mit einer Apostille versehen, oder von einer ungarischen Botschaft bzw. einem ungarischen Konsulat beglaubigen, oder von einem ungarischen Notar oder Rechtsanwalt gegenzeichnet werden.

Steuerrechtliche Aspekte eines Immobilienerwerbes

Auf Immobilienkäufe wird eine sog. Vermögensübertragungsgebühr fällig (wie die deutsche Grunderwerbsteuer) in der Höhe von bis zu 4% des Verkehrswertes. Der Verkehrswert kann von dem Kaufpreis unterschiedlich sein, da es auch von dem Finanzamt aufgrund des Kaufpreises festgelegt werden kann. Entfällt diese Steuer, wenn innerhalb 4 Jahren nach Erwerb des Grundstücks ein Haus gebaut wird. Immobilienkäufe werden mit der Umsatzsteuer von 27% besteuert, zwar fällt diese Gebühr bei bestimmten Ausnahmefällen wie Kaufverträge zwischen Privatpersonen aus. Darüber hinaus muss man die jährlich von jeder Gemeinde selbst bestimmten Grundsteuer auch in Betracht nehmen.

Die geeignete Firmenstruktur zu finden

In Ungarn ist die Firmengründung ein schnelles und einfaches Verfahren, da der Prozess zwischen die Firmengründer und die Gerichte auf elektronischem Weg läuft. Während der Registrierung ist einen Anwalt oder einen Notar als Vertreter des Unternehmens gesetzlich erfordert. Eine besondere Genehmigung ist nicht erforderlich, Gründer können natürliche und juristische Personen – sowohl aus Ungarn, als auch von Ausländern. Die einzelnen Regeln sind maßgeblich im ungarischen Bürgerlichen Gesetzbuch (Gesetz Nr. V von 2013 über das Bürgerliche Gesetzbuch) geregelt, Einzelnormen sind aber in sog. Firmengesetz (Gesetz V von 2006 über die Öffentlichkeit der Firmen, das handelsgerichtliche Verfahren und über die freiwillige Liquidation) auch zu finden.

Gemäß den oben erwähnten Gesetzen unterschiedet man sich zwischen Personengesellschaften und Körperschaften, die auf Abweichungen der Haftung (entweder die Gesellschafter persönlich mit seinen Privatvermögen, oder die Gesellschaft mit ihrem Vermögen), Vermögenslieferung und auf Rechtsnachfolge hinweist. Alle die Unternehmensformen gelten als juristische Personen, das heißt, dass sie rechtsfähig sind. Das ungarische Bürgerliche Gesetzbuch bestimmt fünf verschieden Gesellschaftsformen, die ausschließlich gegründet werden können

1)                 Gesellschaft mit beschränkter Haftung: Kft.

2)                 Aktiengesellschaft, die privat (Zrt.) oder öffentlich (Nyrt.) gegründet werden kann

3)                 Kommanditgesellschaft (Bt.)

4)                 offene Handelsgesellschaft (Kkt.)

Die meist verwendete Gesellschaftsform ist die Kft. Es ist möglich, dass eine Kft. nur zu einem einzelnen Eigentümer gehören. Der Geschäftsführer des Unternehmens darf keine juristische Person sein, aber es ich erlaubt, eine ausländische Person als Geschäftsführer zu beauftragen. Besitzer der Gesellschaft haben nur eine beschränkte Haftung. Der Mindeststammkapital beträgt bei dieser Gesellschaftsform 3.000.000,- Ungarischer Forint, die aus der von den Gesellschaftern geleisteten Stammeinlagen besteht. Positiver Aspekt der Kft. ist zweifellos die Haftungsregelungen des Rechtinstitutes.

Die Aktiengesellschaft ist am strengste geregelte Gesellschaftsform. Zwar ist es möglich, ein solches Unternehmen als Einmann-AG zu gründen, ist diese Form eher für große Geschäftseinheiten mit mehreren Investoren geeignet. Die Gesellschaft kann privat (die Aktien werden nur zu den Gründern angeboten) oder öffentlich (die Aktien werden der Öffentlichkeit auch angeboten) gegründet werden. Der Name der Gesellschaft muss den Unterschied zwischen die 2 Formen enthalten: „Zrt.“ (privat), „Nyrt.“ (öffentlich). Das Minimum des Stammkapitals einer geschlossenen AG beträgt HUF 5.000.000, der Anfangskapital einer öffentlicher AG ist dagegen HUF 20.000.000. Diese Gesellschaftsform zeigt Ähnlichkeiten mit der deutschen AG, oder dem englischen Plc.

In einer offenen Handelsgesellschaft sind die Verpflichtungen der Gesellschafter für die Verpflichtungen der Gesellschaft allgemein und unbegrenzt, das ist die sog. uneingeschränkte und gesamtschuldnerische Haftung. Zu der Gründung einer OHG ist ein Gesellschaftsvertrag erforderlich. Die Gesellschafter haften mit ihren eigenen Vermögen nur für die nicht gedeckte Verpflichtungen der Gesellschaft. Wenn ein Gläubiger gleichzeitig einen Antrag gegenüber der Gesellschaft und der Gesellschafter einreicht, ist es ihm erlaubt, im Namen der Gesellschafter das Kündigungsrecht zu üben. So erhält der Gläubiger aus dem der Gesellschafter ausgezahlten Vermögenseinlagen ein Ausgleich ihrer Forderung. Eine offene Handelsgesellschaft kann in eine Kommanditgesellschaft umwandeln.

Eine Kommanditgesellschaft ist ähnlich der OHG bezüglich der Haftung. Die Gesellschaft muss mindestens über zwei Gesellschafter verfügen: der Kommanditist (beschränkte Haftung auf ihre Kapitaleinlage) und der Komplementär (unbegrenzte Haftung). Kein Mindestkapital ist erforderlich um eine solche Gesellschaftsform zu gründen.

Steuerrechtliche Aspekte

Ungarn als Mitglied der EU genießt alle Vorteile der Freizügigkeit von Dienstleistungen und Kapital und wegen der klaren Steuerregeln zählt zu einer vernünftigen Wahl für Investoren auf der Suche nach einer EU-Holding mit Sitz oder Dividende Kanal, oder andere besondere Zweckbestimmung.

Zwischen den Mitgliedstaaten ist der Transfer des Gewinns der Muttergesellschaft an Tochtergesellschaft steuerfrei. Die Regelung ist bidirektional, das heißt, dass es umgekehrt auch anerkannt ist. Wenn eine Ungarische Tochtergesellschaft an die deutsche Muttergesellschaft Dividenden bezahlt, wird die Körperschaftssteuer (9%) in Ungarn bezahlt. Nach den Dividenden zu bezahlenden Steuer werden nach dem deutschen Steuerrecht gerechnet. Wenn eine deutsche Muttergesellschaft bezahlt Dividenden an die ungarische Tochtergesellschaft, wird die Körperschaftsteuer in Deutschland bezahlt und die Dividenden werden an die ungarische Tochtergesellschaft ausgeschüttet. Die nach den Dividenden zu bezahlenden Steuer wird in diesem Fall nach ungarischem Recht bestimmt.

In Ungarn liegt die Körperschaftsteuer in der Höhe von 9%, darüber hinaus muss man Einkommensteuer in der Höhe von 15% und die Gesundheitsabgabe in der Höhe von 14% nach der Dividende. Der Maximalbeitrag der Gesundheitsabgabe beträgt jährlich 450.000 HUF.

Die Besteuerung eines Arbeitsverhältnisses in Ungarn kann man aus zwei Aspekten prüfen: seitens eines Arbeitgebers und eines Arbeitnehmers. Arbeitgeber müssen 27% Sozialbeitragsteuer und 1,5% Fachausbildungsbeitrag bezahlen, während Arbeitnehmer einen Beitrag der Krankenversicherung (7%), einen Beitrag der Rentenversicherung (10%) und einen Arbeitsmarktbeitrag in der Höhe von 1,5% bezahlen müssen

Due Diligence

Hauptsächlich versteht man unter dem Begriff Due Diligence eine Prüfung des Vertraggegenstandes (z.B.: eine Immobilie, ein Unternehmen usw.). Mit der Hilfe eines sorgfältig durchgeführten Due Diligence Prozesses können der Käufer und der Verkäufer ihre Positionen verstärken, weil der Prozess ermöglicht, nicht nur die Schwachstellen, sondern die Vorzügen des Trankaktionsobjektes auch zu erkennen, infolgedessen wird sogar das Risiko des Käufers auch verringert. Aufgrund des am Ende des Prozesses erlassenen sog. Due-Diligence-Bericht kann sich der Investor entscheiden, ob ihn der Vertraggegenstand weiter interessant ist und ob er die verschiedenen Verhandlungen beginnen sollte.

Die Untersuchung umgreift die wirtschaftlichen, rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Aspekte eines Unternehmens und ist von Experten aus verschiedenen Fachbereichen (Finanzen, steuern, Bautechnik, Umwelt, rechtliche Sachfragen, usw.) geprägt. Ziel ist es hierbei, alle möglichen, versteckten, relevanten Risiken vor dem Vertragsschluss, beziehungsweise vor den eigentlichen Verhandlungen aufzudecken. Zusätzlich zu den finanziellen, marktspezifischen, rechtlichen und steuerlichen Aspekten rücken kulturelle, technische und umweltbezogene Kriterien auch in den Vordergrund. Infolgedessen der großen Anzahl den Beteiligten wird die Due-Diligence größtenteils als Projekt organisiert und von einem verantwortlichen Projektleiter koordiniert.

Da die Informationen in der Regel von den Verkäufern oder von den Eigentümern des Unternehmens stammen, sind ihre Wahrheit und Zuverlässigkeit in erster Linie zu prüfen.

Außer den oben erwähnten gehört zu einer Due-Diligence Untersuchung einer Immobilie, bzw. eines Grundstücks die Aufsuchung des zuständigen Grundbuchamts und Verwaltung um von denen verschiedenen relevanten Informationen zu erhalten. Der wichtigste Schritt ist, dass man die wichtigsten Informationen über das Grundstück zu besorgen durchs Einsehen in die Grundbuchblätter, man kann eine Notiz angefertigt lassen oder die Ausstellung reiner beglaubigten Kopie oder Bescheinigung über die Grundbuchskarten beantragen. Das ungarische Recht ermöglicht also das volle Einsehen.

Genehmigungen, Umweltschutz, IVU-Richtlinie

Es ist wichtig zu wissen, unter welchen Bedingungen ein Vorhaben zuständig ist. Schon vor der Bebauung taucht zahlreiche Frage auf, die zu beantworten sind. Dazu gehört die Bebaubarkeit, die von den zuständigen Ämtern (Gemeinde, Bauamt, verschiedene Behörde) geklärt wird, oder die Entscheidung, ob das Bauen innerhalb eines Bebauungsplanes, im Außenbereich, oder in Zusammenhang bebauter Ortsteile erfolgt wird. So ist es nur durchführbar, alle die nötigen Genehmigungen von den zuständigen Behörden zu besorgen. Überprüft wird unter anderem Lärmbelastungen, Emissionen, Nutzung der Gemeindeflächen, schädliche Umweltauswirkungen (IVU-Richtlinie). Spezielle Vorschriften regeln das Bauen von bestimmten Bauwerken wie Bergwerke, Straßen- und Wegebauen, oder Kraftwerke, Kraftanlage bzw. Energieversorgungsunternehmen. Anders wird das Verfahren durchgeführt, wenn die Vorschriften des Denkmalschutzes zu folgen sind.

Die IVU-Richtlinie (2008/1/EG) legte auf ein hohes Schutzniveau für die Umwelt für bestimmte industrielle Tätigkeiten. Gemäß der Richtlinie sind bestimmten industriellen und landwirtschaftlichen Tätigkeiten mit hohem Verschmutzungspotenzial genehmigungspflichtig. Dies betrifft neue und schon bestehende Bereiche auch. Die detaillierte, aufgelistete Zusammenstellung der betroffenen Tätigkeiten enthält der Anhang I der Richtlinie sowie Energiewirtschaft, chemische Industrie, Abfallbehandlung, Tierhaltung, oder Metallindustrie.

Die Richtlinie bestimmte allgemeine Prinzipien der Grundpflichten der Betreiber von Anlagen, deren Genehmigung, Genehmigungsauflagen, Genehmigungsverfahren, Information und Beteiligung der Öffentlichkeit stimmte allgemeine Prinzipien der Grundpflichten der Betreiber von Anlagen, deren Genehmigung, Genehmigungsauflagen, Genehmigungsverfahren, Information und Beteiligung der Öffentlichkeit. Genehmigungsanträge sind an die in dem betreffenden Mitgliedstaat zuständige Behörde zu richten. Anträge müssen insbesondere folgende Informationen enthalten. Die Mitgliedstaaten sind für die Kontrolle der Konformität der bestehenden Industrieanlagen verantwortlich. Alle drei Jahre werden Berichte über die Durchführung dieser Richtlinie erstellt. Mit der Verordnung (EG) Nr. 166/2006 wird ein europäisches Register zur Erfassung der Freisetzung und Verbringung von Schadstoffen (PRTR) eingerichtet und es werden die Regeln über die regelmäßige Unterrichtung der Kommission über Schadstoffe durch die Mitgliedstaaten harmonisiert.

Die geeignete Vertragsstrukturen

Bei einem industriellen Projekt ist es fundamental, die geeignete Vertragskonstruktionen zu finden. Die Ausführung eines Auftrages kann von einem Generalunternehmer durchgeführt werden, der die Erfüllung des Auftrages anderer Unternehmer (Subunternehmer, oder Nachunternehmer bzw. deren Arbeitnehmer) delegiert. Trotz der Übertragung von Aufgaben haftet der Generalunternehmer für die von den Nachunternehmen erledigte Arbeit. Unabhängig davon, dass diese Method ein höheres Preisniveau verursachen kann, ist es festzustellen, dass Generalunternehmer größtenteils eine größere Markterfahrung haben, dementsprechend können sie Subunternehmen auf kostengünstigen Leistungen zwingen. Eine aus finanziellen Aspekten interessante Konstruktion ist die sog. Projektfinanzierung.

Projektfinanzierung

Projektfinanzierung ist eine spezielle Form einer Bereitstellung von Kapital für nationale oder internationale Großprojekte wie Verkehrsprojekte, Industrieanlagen, Kraftwerke, oder Hotel-und Dienstleistungszentren. Ziel ist die baldmöglichste Rentabilität des großvolumigen Investitionsvorhabens, weil bei dieser Finanzierungsmethodik orientiert der Gläubiger seine Finanzierungsentscheidungen vor allem an den zukünftigen Erfolgsaussichten des geplanten Projekts. Projektfinanzierungen werden dann eingesetzt, wenn klassische Unternehmensfinanzierungen nicht möglich sind. Wegen des hohen Kapitalbedarfs läuft die Kreditvergabe in der Mehrheit der Fälle über Bankenkonsortien ab und die Finanzierung wird dementsprechend langfristig bestimmt. Als finanzielle Unterstützung öffentlicher Haushalte gibt es die Möglichkeit, bei öffentlichen Projekten private Unternehmen (sog. Public Private Partnerships: PPP) zu beteiligen.

Eine Projektfinanzierung besitzt die folgenden drei Merkmalen:

1. Cash-Flow related lending: Cash-flow orientierte Kreditvergabe. So basiert die Kreditvergabe auf den Nachweis der technischen und wirtschaftlichen Tragfähigkeit des Projekts. Cash-flow ist ein Finanz- und Erfolgsindikator, der zeigt, in welcher Höhe ein Unternehmen bzw. ein Unternehmensbereich aus eigener Kraft finanzielle Mittel erwirtschaften kann.
2. Risk-sharing: explizite Risikoteilung: Die Risiken (z.B.: geologisches, verfahrentechnisches, politisches Risiko, oder sowie Fertigstellungsrisiko, Betriebsrisiko, oder Risiken höherer Gewalt) des Projekts werden auf die verschiedenen Projektbeteiligten wie Sponsoren, Lieferanten, Betreiber, Abnehmer, Kreditgeber, Projektgesellschaft, oder Versicherungen verteilt.

Das Projektmanagement mit Planung, Organisation und Akquirierung der Projektfinanzierung liegt beim Projektträger. Zum Zweck der Projektfinanzierung wird eine Projektgesellschaft (Special Purpose Company) gegründet, welche die erforderlichen Finanzierungsmittel aufnimmt.

Da die Rückgriffsmöglichkeiten der Banken auf die Eigentümer (Sponsoren) regelmäßig eingeschränkt sind, spricht man auch von «Limited Recourse»-Finanzierungen.

3. Off-balance sheet financing: Bilanzexterne Finanzierung: die aufgenommene Kredite werden von der Projektgesellschaft selbst finanziert, weil die Projektträger, bzw. Sponsoren nicht zur Bilanzkonsolidierung verpflichtet sind. Die Haftung der Sponsoren bezieht sich auf die Kapitaleinlage und die dem Projekt zugehörigen Vermögensgegenstände. Sponsoren können aber selbstverständlich zusätzliche Verpflichtungen (wie Garantien oder Nachschussverpflichtungen) auf eigene Verantwortung übernehmen, ansonsten erfolgt kein Rückgriff auf das Vermögen des Sponsors.

Wie es ersichtlich ist, die Abwicklung eines industriellen Projekts eine komplexe Aufgabe ist, wobei sie einen erfahrenen Rechtsanwalt in Ungarn brauchen!

dr. Dobos István / Reim Szandra

Haben Sie Fragen bezüglich einer Abwicklung eines industriellen Projekts oder möchten Sie die Vorgehensweise eines Projekts besprechen? Wir stehen sehr gern zu Ihrer Verfügung!

dr. Dobos István ügyvéd / Rechtsanwalt
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