Dieser Artikel befasst sich mit dem ungarischen Mietrecht und wieso es als Ausländer sinnvoll sein kann, in Ungarn als Vermieter tätig zu werden. Es wird nur auf die Vermietung von Wohnraum eingegangen, gewerbliche Vermietung wird nicht berücksichtigt.

1. Immobilienerwerb

Als erstes widmen wir uns dem Erwerb einer Immobilie. Wenn es nicht gerade durch Erbe o. Ä. zum Eigentumserwerb kommt, bedarf es natürlich eines Immobilienkaufes.

Bei einem Grundstücks- oder Wohnungskauf wird das ungarische Recht angewandt. Der schriftliche Kaufvertrag muss von einem ungarischen Rechtsanwalt oder Notar (i.d.R. Rechtsanwalt) gegengezeichnet und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Dieser Vertrag wird dann beim jeweiligen Grundbuchamt eingereicht. Die Eintragung des Eigentums an der Immobilie im Liegenschaftsregister erfolgt in der Regel innerhalb von 30 Tagen durch das Grundbuchamt. Weitere Details zum Immobilienerwerb finden sie in unserem Artikel zum Erwerb von Immobilien durch EU-Bürger unter: http://anwaltinungarn.eu/publikationen/erwerb-von-immobilie-durch-eu-buerger-in-ungarn/.

2. Wohnungsmarkt und Rendite

Die Wohnsituation in Ungarn ist sehr vielfältig. Zwischen der Hauptstadt Budapest und den übrigen Landesteilen bestehen große Unterschiede. Während die Menschen in den Großstädten vorwiegend in Mehrfamilienhäusern wohnen, sind auf dem Land und in kleineren Städten Einfamilienhäuser üblich. Lange Jahre war es ein großes Ziel für die Ungarn, sich die eigenen vier Wände selbst zu finanzieren. Daher ist der Anteil von Eigentumswohnungen, die von ihren Eigentümern selbst bewohnt werden verhältnismäßig hoch. So sind in Ungarn 97 % der Wohnungen Privatwohnungen. Allerdings ist der Anteil an Menschen die in ihrer eigenen Wohnung leben rückläufig. Das ist unter anderem auf die zunehmende Verbreitung der Privatvermietung zurückzuführen. Landesweit erreicht der Anteil an privat vermieteten Wohnungen bereits 6 %, in Budapest sind es sogar 10 %. Dabei hängt die Höhe der Mietpreise ganz maßgeblich von Umgebung, Verkehrslage und Zustand der Immobilie ab. Am teuersten sind selbstverständlich Mietobjekte in gutem Zustand in Budapest, dem wirtschaftlichen und sozialen Zentrum des Landes. Wie auch in anderen europäischen Großstädten steigen die Mieten in Budapest seit Jahren an. Grund dafür sind vor allem ausländische Mieter, Studierende und Touristen, die höhere Mieten gewohnt sind.

Während die Wohnungs- und Grundstückspreise bis 2014 stetig gefallen sind, steigen sie seit etwa fünf Jahren wieder kontinuierlich an. Das größte Wachstum ist dabei vor allem in Budapest und am Plattensee zu beobachten. Erwartungsgemäß wird dieser Trend auch noch einige Jahre anhalten. Es lohnt sich also durchaus jetzt in Immobilien in Ungarn zu investieren. Durchschnittlich dauert es 19 Jahre (Stand 2017) bis der Kaufpreis durch die Mieteinkünfte gegenfinanziert ist. Zum Vergleich: In Deutschland liegt das Kaufpreis/Miete Verhältnis durchschnittlich bei 34 Jahren (Stand 2017). Ungarn liegt damit im europäischen Vergleich im vorderen Viertel, es rentiert sich damit verhältnismäßig schnell. Natürlich geht es umso schneller, je höher der Mietzins ist.

Es können in Ungarn durchschnittliche Renditen von bis zu 5,6% (Stand 2019) erwartet werden. Auch in diesem Bereich bewegt sich das Land im vorderen Viertel.

3. Steuern

Zwischen Deutschland und Ungarn besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, das die Doppelbesteuerung in den Bereichen Einkommen und Vermögen verhindern soll.

Die Vermietung von Immobilien ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings entfällt auf den Mietertrag die Einkommenssteuer. Dafür sind im ungarischen Recht zwei Alternativen ausgestaltet. Zum einen kann eine Aufwandspauschale in Höhe von 10% festgesetzt werden. Das zu versteuernde Einkommen beträgt dann nur noch 90% der Mieteinnahmen. Hierauf fällt die 15 prozentige Einkommenssteuer an. Weitere Aufwendungen können über diese Aufwandspauschale hinaus nicht angesetzt werden.

Zum anderen können alle angefallenen Aufwendungen einzeln berücksichtigt werden. Bis maximal  zur Höhe der Mieteinnahmen können jegliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit diesen Aufwendungen stehen angesetzt werden, die:

• belegbar sind und
• im gleichen Geschäftsjahr angefallen sind und
• bereits gezahlt wurden.

4. Fazit

Wenn Sie damit liebäugeln in Immobilien in Ungarn zu investieren, dann tun Sie das lieber heute als morgen! Dank anhaltend steigender Kauf- und Mietpreise bietet sich allenfalls ein lohnendes Geschäft.

Möchten Sie  in Ungarn investieren? Unsere Anwaltskanzlei in Budapest steht gern zu Ihrer Verfügung.

dr. Dobos István Rechtsanwalt (ügyvéd; Budapest) / Jesper Kranich [Universität Leipzig]

E: dobos@doboslegal.eu

T:+3630 3088151