Dieser Artikel befasst sich mit dem ungarischen Mietrecht und wieso es als Ausl\u00e4nder sinnvoll sein kann, in Ungarn als Vermieter t\u00e4tig zu werden. Es wird nur auf die Vermietung von Wohnraum eingegangen, gewerbliche Vermietung wird nicht ber\u00fccksichtigt.<\/p>\n
1. Immobilienerwerb<\/strong><\/p>\n Als erstes widmen wir uns dem Erwerb einer Immobilie. Wenn es nicht gerade durch Erbe o. \u00c4. zum Eigentumserwerb kommt, bedarf es nat\u00fcrlich eines Immobilienkaufes.<\/p>\n Bei einem Grundst\u00fccks- oder Wohnungskauf wird das ungarische Recht angewandt. Der schriftliche Kaufvertrag muss von einem ungarischen Rechtsanwalt oder Notar (i.d.R. Rechtsanwalt) gegengezeichnet und von beiden Parteien unterzeichnet werden. Dieser Vertrag wird dann beim jeweiligen Grundbuchamt eingereicht. Die Eintragung des Eigentums an der Immobilie im Liegenschaftsregister erfolgt in der Regel innerhalb von 30 Tagen durch das Grundbuchamt. Weitere Details zum Immobilienerwerb finden sie in unserem Artikel zum Erwerb von Immobilien durch EU-B\u00fcrger unter: http:\/\/anwaltinungarn.eu\/publikationen\/erwerb-von-immobilie-durch-eu-buerger-in-ungarn\/<\/a>.<\/p>\n 2. Wohnungsmarkt und Rendite<\/strong><\/p>\n Die Wohnsituation in Ungarn ist sehr vielf\u00e4ltig. Zwischen der Hauptstadt Budapest und den \u00fcbrigen Landesteilen bestehen gro\u00dfe Unterschiede. W\u00e4hrend die Menschen in den Gro\u00dfst\u00e4dten vorwiegend in Mehrfamilienh\u00e4usern wohnen, sind auf dem Land und in kleineren St\u00e4dten Einfamilienh\u00e4user \u00fcblich. Lange Jahre war es ein gro\u00dfes Ziel f\u00fcr die Ungarn, sich die eigenen vier W\u00e4nde selbst zu finanzieren. Daher ist der Anteil von Eigentumswohnungen, die von ihren Eigent\u00fcmern selbst bewohnt werden verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig hoch. So sind in Ungarn 97 % der Wohnungen Privatwohnungen. Allerdings ist der Anteil an Menschen die in ihrer eigenen Wohnung leben r\u00fcckl\u00e4ufig. Das ist unter anderem auf die zunehmende Verbreitung der Privatvermietung zur\u00fcckzuf\u00fchren. Landesweit erreicht der Anteil an privat vermieteten Wohnungen bereits 6 %, in Budapest sind es sogar 10 %. Dabei h\u00e4ngt die H\u00f6he der Mietpreise ganz ma\u00dfgeblich von Umgebung, Verkehrslage und Zustand der Immobilie ab. Am teuersten sind selbstverst\u00e4ndlich Mietobjekte in gutem Zustand in Budapest, dem wirtschaftlichen und sozialen Zentrum des Landes. Wie auch in anderen europ\u00e4ischen Gro\u00dfst\u00e4dten steigen die Mieten in Budapest seit Jahren an. Grund daf\u00fcr sind vor allem ausl\u00e4ndische Mieter, Studierende und Touristen, die h\u00f6here Mieten gewohnt sind.<\/p>\n W\u00e4hrend die Wohnungs- und Grundst\u00fcckspreise bis 2014 stetig gefallen sind, steigen sie seit etwa f\u00fcnf Jahren wieder kontinuierlich an. Das gr\u00f6\u00dfte Wachstum ist dabei vor allem in Budapest und am Plattensee zu beobachten. Erwartungsgem\u00e4\u00df wird dieser Trend auch noch einige Jahre anhalten. Es lohnt sich also durchaus jetzt in Immobilien in Ungarn zu investieren. Durchschnittlich dauert es 19 Jahre (Stand 2017) bis der Kaufpreis durch die Mieteink\u00fcnfte gegenfinanziert ist. Zum Vergleich: In Deutschland liegt das Kaufpreis\/Miete Verh\u00e4ltnis durchschnittlich bei 34 Jahren (Stand 2017). Ungarn liegt damit im europ\u00e4ischen Vergleich im vorderen Viertel, es rentiert sich damit verh\u00e4ltnism\u00e4\u00dfig schnell. Nat\u00fcrlich geht es umso schneller, je h\u00f6her der Mietzins ist.<\/p>\n Es k\u00f6nnen in Ungarn durchschnittliche Renditen von bis zu 5,6% (Stand 2019) erwartet werden. Auch in diesem Bereich bewegt sich das Land im vorderen Viertel.<\/p>\n 3. Steuern<\/strong><\/p>\n Zwischen Deutschland und Ungarn besteht ein Doppelbesteuerungsabkommen, das die Doppelbesteuerung in den Bereichen Einkommen und Verm\u00f6gen verhindern soll.<\/p>\n Die Vermietung von Immobilien ist grunds\u00e4tzlich von der Umsatzsteuer befreit. Allerdings entf\u00e4llt auf den Mietertrag die Einkommenssteuer. Daf\u00fcr sind im ungarischen Recht zwei Alternativen ausgestaltet. Zum einen kann eine Aufwandspauschale in H\u00f6he von 10% festgesetzt werden. Das zu versteuernde Einkommen betr\u00e4gt dann nur noch 90% der Mieteinnahmen. Hierauf f\u00e4llt die 15 prozentige Einkommenssteuer an. Weitere Aufwendungen k\u00f6nnen \u00fcber diese Aufwandspauschale hinaus nicht angesetzt werden.<\/p>\n Zum anderen k\u00f6nnen alle angefallenen Aufwendungen einzeln ber\u00fccksichtigt werden. Bis maximal\u00a0 zur H\u00f6he der Mieteinnahmen k\u00f6nnen jegliche Ausgaben, die im Zusammenhang mit diesen Aufwendungen stehen angesetzt werden, die:<\/p>\n 4. Fazit<\/strong><\/p>\n Wenn Sie damit lieb\u00e4ugeln in Immobilien in Ungarn zu investieren, dann tun Sie das lieber heute als morgen! Dank anhaltend steigender Kauf- und Mietpreise bietet sich allenfalls ein lohnendes Gesch\u00e4ft.<\/p>\n M\u00f6chten Sie\u00a0 in Ungarn investieren? Unsere Anwaltskanzlei in Budapest\u00a0steht gern zu Ihrer Verf\u00fcgung<\/a>.<\/em><\/p>\n\n