Die Greenfield-Entwicklung ist eine Investition, in welchem landwirtschaftliche B\u00f6den aufgekauft und als Industriegel\u00e4nde neugebaut werden. Der Hauptvorteil besteht darin, dass es keine Gebundenheit im Rahmen des Bauprozesses gibt, es hat aber auch manche Nachteile. Die Infrastruktur muss voll und ganz neu ausgebaut werden und strenge Umweltschutz-Gesetze machen solch eine Investition auch nicht einfacher.<\/p>\n
In diesem Artikel erkl\u00e4ren wir die wichtigsten Aspekte einer Greenfield-Entwicklung und worauf man nach den Richtlinien des ungarischen Gesetzes Achten muss.<\/p>\n
Wie schon erw\u00e4hnt wurde, hat eine Greenfield- Entwicklung zahlreiche Vorteile, wie die territorialen und baulichen Freiheiten und vorteilhafte Preise, da der Kauf eines landwirtschaftlichen Bodens immer noch g\u00fcnstiger ist als der Kauf eines ausgebauten Industriegel\u00e4ndes. Als Nachteil kann man aber den kostenintensiven und zeitaufwendigen Ausbau der kompletten Infrastruktur nennen. Daneben muss man wegen den strikten Regelungen eng mit den \u00f6rtlichen Beh\u00f6rden und Gemeinden zusammenarbeiten. Man muss es auch ber\u00fccksichtigen, dass wegen der zersplitterten ungarischen Bodeneigentums der Kauf eines gr\u00f6\u00dferen Gebiets nur durch das Kommassieren kleineren B\u00f6den m\u00f6glich ist.<\/p>\n
I. Gesetzliche Umgebung<\/strong><\/p>\n Im rechtlichen Sinne ist eine Greenfield-Entwicklung die Umwandlung eines Ortsteils in ein Industriegel\u00e4nde und dessen endg\u00fcltige Entziehung aus der Agrikultur. Nach den Richtlinien des geltenden Gesetzes kann ein Investor nur dann das Eigentum des Bodens erwerben, wenn es nicht mehr als Ackerland gilt. Das bedeutet, dass man den Verkehr- und Siedlungsstrukturplan dementsprechend \u00e4ndern muss, und die Entziehung aus der Agrikultur muss von dem Bodenamt genehmigt werden und dessen Umwandlung erfolgen. Diese Verfahren dauern ungef\u00e4hr 6 bis 8 Monate, beanspruchen Zeit, Energie und den finanziellen Aufwand von der Seite des Investors. Die Umwandlung eines Ackerlandes in ein \u201eInvestitions-Gel\u00e4nde\u201c ist nur dann m\u00f6glich, wenn es von der Regierung im Form eines Beschlusses oder Dekret genehmigt wurde. Das hei\u00dft, dass die Umwandlung in ein \u201eInvestitions-Gel\u00e4nde\u201c ohne die Unterst\u00fctzung der Regierung in Praxis gar nicht m\u00f6glich ist. F\u00fcr die Umwandlung eines Ackerlandes in eine Form, welche aber nicht als \u201eInvestitions-Gel\u00e4nde\u201c gilt, braucht man eine bestandskr\u00e4ftige beh\u00f6rdliche Zulassung, welche den genannten Ausnutzungszwecken entspricht und welche deren Berechtigung f\u00fcr die Nutzung und Betreiben der Einrichtung erh\u00e4lt.<\/p>\n II. Kooperation mit den Beh\u00f6rden<\/strong><\/p>\n Da die Er\u00f6ffnung des Verfahrens eine besonders hohe Bedeutung hat, ist es sehr wichtig vom Anfang an eng mit den \u00f6rtlichen Beh\u00f6rden und Gemeinden zu kooperieren. Die Praxis zeigt, dass die Beh\u00f6rden solche Investitionen eher unterst\u00fctzen, und die administrativen Barrieren reduzieren wollen, vor allem wenn die Investition viele neue Arbeitspl\u00e4tze schafft. Den Prozess kann auch bedeutend beschleunigen, wenn die Investition eine seri\u00f6se volkswirtschaftliche Bedeutung hat und daher die Unterst\u00fctzung der Regierung voraussetzt. Aus diesem Grunde sollte man auch bei minderer Investitionen immer den Akzent daraufsetzen, stets mit den \u00f6rtlichen Beh\u00f6rden und Gemeinden zusammenzuarbeiten und kooperieren.<\/p>\n III. Das Erwerben des Grundst\u00fccks<\/strong><\/p>\n Das Erwerben des Grundst\u00fccks f\u00fcr die Greenfield-Entwicklung erfordert immer eine tiefe Sorgf\u00e4ltigkeit von der Seite des Investors. Als Hauptregel k\u00f6nnen zum Beispiel Rechtspersonen in Ungarn keine als Ackerland, Obstplantage, Dauergr\u00fcnland oder Wald eingetragene landwirtschaftliche Fl\u00e4chen erwerben. Weiterhin muss man immer auf die in den Bau- oder Naturschutzgesetzen \u2013 darunter vor allem Gemeindeverordnungen \u2013 geregelten Bebaubarkeit und Bauzwecke achten.<\/p>\n IV. Arch\u00e4ologische Exploration<\/strong><\/p>\n Bei dem Bau zum Beispiel eines Industriegeb\u00e4udes \u201eauf die gr\u00fcne Wiese\u201c ist die arch\u00e4ologische Exploration des Gel\u00e4ndes unvermeidbar. Wenn das Gel\u00e4nde nicht als arch\u00e4ologische St\u00e4tte eingetragen ist, k\u00fcmmert sich die Baubeh\u00f6rde w\u00e4hrend des Erstellens der Baugenehmigung um die m\u00f6gliche arch\u00e4ologische Erschlie\u00dfung des Gel\u00e4ndes. Falls die Investition den Gesamtwert von 500 Millionen Forint \u00fcbersteigt, ist man verpflichtet vorl\u00e4ufig eine arch\u00e4ologische Dokumentation zu machen. In diesem Fall ist die Investition nur dann m\u00f6glich, wenn die Erstellung dieser arch\u00e4ologischen Dokumentation von der zust\u00e4ndigen Beh\u00f6rde erfolgte, worauf die im Gesetz festgesetzten Kosten immer vom Investor getragen werden.<\/p>\n V. Baugenehmigung <\/strong><\/p>\n Bauarbeiten kann man nur mit einer Baugenehmigung verrichten. In der letzten Zeit gab es in Ungarn jede Menge von Gesetzver\u00e4nderungen, die die Baugenehmigungsprozesse vereinfachen und beschleunigen wollten. Aus diesem Grund ist ein sogenanntes \u201eEinhaltliches Verfahren\u201c entstanden. Dieses Verfahren besteht einerseits aus der \u201eprinzipiellen Baugenehmigung\u201c in dem man noch keine echte Genehmigung bekommt um die Bauarbeiten zu erlassen, damit ist aber m\u00f6glich die Durchf\u00fchrbarkeit und Lebensf\u00e4higkeit der Baupl\u00e4ne zu testen. Ein anderer Teil dieses Verfahrens ist der Baugenehmigungsprozess. Die genehmigten Baupl\u00e4ne sind immer sehr komplex und daher muss man das am besten von einem professionellen Auftragnehmer machen lassen.<\/p>\n VI. Genehmigung zur Inbetriebnahme<\/strong><\/p>\n Das aufgebaute Industriegeb\u00e4ude kann man nur mit einer entsprechenden Genehmigung in Betrieb nehmen. Man muss aber auch darauf achten, dass die Inbetriebnahme der Geb\u00e4ude in manchen F\u00e4llen nicht sofort auch als die Genehmigung der da aus\u00fcbenden T\u00e4tigkeiten gilt. Wo es eine Gefahr von Br\u00e4nden und Explosionen besteht, oder andere gef\u00e4hrliche T\u00e4tigkeiten ausge\u00fcbt werden muss man eine andere Genehmigung erwerben und Handelst\u00e4tigkeiten kann man nur in einem Geb\u00e4ude aus\u00fcben, welches die entsprechende Betriebsgenehmung erworben hat.<\/p>\n Haben Sie Fragen bez\u00fcglich Immobilienrecht, Gesellschaftsrecht oder Greenfield-Entwicklung\u00a0 in Ungarn? Unsere Anwaltskanzlei in Budapest steht gern zu Ihrer Verf\u00fcgung<\/a>.<\/em><\/p>\n