Greenfield-Entwicklung in Ungarn

Die Greenfield-Entwicklung ist eine Investition, in welchem landwirtschaftliche Böden aufgekauft und als Industriegelände neugebaut werden. Der Hauptvorteil besteht darin, dass es keine Gebundenheit im Rahmen des Bauprozesses gibt, es hat aber auch manche Nachteile. Die Infrastruktur muss voll und ganz neu ausgebaut werden und strenge Umweltschutz-Gesetze machen solch eine Investition auch nicht einfacher.

In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Aspekte einer Greenfield-Entwicklung und worauf man nach den Richtlinien des ungarischen Gesetzes Achten muss.

Wie schon erwähnt wurde, hat eine Greenfield- Entwicklung zahlreiche Vorteile, wie die territorialen und baulichen Freiheiten und vorteilhafte Preise, da der Kauf eines landwirtschaftlichen Bodens immer noch günstiger ist als der Kauf eines ausgebauten Industriegeländes. Als Nachteil kann man aber den kostenintensiven und zeitaufwendigen Ausbau der kompletten Infrastruktur nennen. Daneben muss man wegen den strikten Regelungen eng mit den örtlichen Behörden und Gemeinden zusammenarbeiten. Man muss es auch berücksichtigen, dass wegen der zersplitterten ungarischen Bodeneigentums der Kauf eines größeren Gebiets nur durch das Kommassieren kleineren Böden möglich ist.

I. Gesetzliche Umgebung

Im rechtlichen Sinne ist eine Greenfield-Entwicklung die Umwandlung eines Ortsteils in ein Industriegelände und dessen endgültige Entziehung aus der Agrikultur. Nach den Richtlinien des geltenden Gesetzes kann ein Investor nur dann das Eigentum des Bodens erwerben, wenn es nicht mehr als Ackerland gilt. Das bedeutet, dass man den Verkehr- und Siedlungsstrukturplan dementsprechend ändern muss, und die Entziehung aus der Agrikultur muss von dem Bodenamt genehmigt werden und dessen Umwandlung erfolgen. Diese Verfahren dauern ungefähr 6 bis 8 Monate, beanspruchen Zeit, Energie und den finanziellen Aufwand von der Seite des Investors. Die Umwandlung eines Ackerlandes in ein „Investitions-Gelände“ ist nur dann möglich, wenn es von der Regierung im Form eines Beschlusses oder Dekret genehmigt wurde. Das heißt, dass die Umwandlung in ein „Investitions-Gelände“ ohne die Unterstützung der Regierung in Praxis gar nicht möglich ist. Für die Umwandlung eines Ackerlandes in eine Form, welche aber nicht als „Investitions-Gelände“ gilt, braucht man eine bestandskräftige behördliche Zulassung, welche den genannten Ausnutzungszwecken entspricht und welche deren Berechtigung für die Nutzung und Betreiben der Einrichtung erhält.

II. Kooperation mit den Behörden

Da die Eröffnung des Verfahrens eine besonders hohe Bedeutung hat, ist es sehr wichtig vom Anfang an eng mit den örtlichen Behörden und Gemeinden zu kooperieren. Die Praxis zeigt, dass die Behörden solche Investitionen eher unterstützen, und die administrativen Barrieren reduzieren wollen, vor allem wenn die Investition viele neue Arbeitsplätze schafft. Den Prozess kann auch bedeutend beschleunigen, wenn die Investition eine seriöse volkswirtschaftliche Bedeutung hat und daher die Unterstützung der Regierung voraussetzt. Aus diesem Grunde sollte man auch bei minderer Investitionen immer den Akzent daraufsetzen, stets mit den örtlichen Behörden und Gemeinden zusammenzuarbeiten und kooperieren.

III. Das Erwerben des Grundstücks

Das Erwerben des Grundstücks für die Greenfield-Entwicklung erfordert immer eine tiefe Sorgfältigkeit von der Seite des Investors. Als Hauptregel können zum Beispiel Rechtspersonen in Ungarn keine als Ackerland, Obstplantage, Dauergrünland oder Wald eingetragene landwirtschaftliche Flächen erwerben. Weiterhin muss man immer auf die in den Bau- oder Naturschutzgesetzen – darunter vor allem Gemeindeverordnungen – geregelten Bebaubarkeit und Bauzwecke achten.

IV. Archäologische Exploration

Bei dem Bau zum Beispiel eines Industriegebäudes „auf die grüne Wiese“ ist die archäologische Exploration des Geländes unvermeidbar. Wenn das Gelände nicht als archäologische Stätte eingetragen ist, kümmert sich die Baubehörde während des Erstellens der Baugenehmigung um die mögliche archäologische Erschließung des Geländes. Falls die Investition den Gesamtwert von 500 Millionen Forint übersteigt, ist man verpflichtet vorläufig eine archäologische Dokumentation zu machen. In diesem Fall ist die Investition nur dann möglich, wenn die Erstellung dieser archäologischen Dokumentation von der zuständigen Behörde erfolgte, worauf die im Gesetz festgesetzten Kosten immer vom Investor getragen werden.

V. Baugenehmigung

Bauarbeiten kann man nur mit einer Baugenehmigung verrichten. In der letzten Zeit gab es in Ungarn jede Menge von Gesetzveränderungen, die die Baugenehmigungsprozesse vereinfachen und beschleunigen wollten. Aus diesem Grund ist ein sogenanntes „Einhaltliches Verfahren“ entstanden. Dieses Verfahren besteht einerseits aus der „prinzipiellen Baugenehmigung“ in dem man noch keine echte Genehmigung bekommt um die Bauarbeiten zu erlassen, damit ist aber möglich die Durchführbarkeit und Lebensfähigkeit der Baupläne zu testen. Ein anderer Teil dieses Verfahrens ist der Baugenehmigungsprozess. Die genehmigten Baupläne sind immer sehr komplex und daher muss man das am besten von einem professionellen Auftragnehmer machen lassen.

VI. Genehmigung zur Inbetriebnahme

Das aufgebaute Industriegebäude kann man nur mit einer entsprechenden Genehmigung in Betrieb nehmen. Man muss aber auch darauf achten, dass die Inbetriebnahme der Gebäude in manchen Fällen nicht sofort auch als die Genehmigung der da ausübenden Tätigkeiten gilt. Wo es eine Gefahr von Bränden und Explosionen besteht, oder andere gefährliche Tätigkeiten ausgeübt werden muss man eine andere Genehmigung erwerben und Handelstätigkeiten kann man nur in einem Gebäude ausüben, welches die entsprechende Betriebsgenehmung erworben hat.

Haben Sie Fragen bezüglich Immobilienrecht, Gesellschaftsrecht oder Greenfield-Entwicklung  in Ungarn? Unsere Anwaltskanzlei in Budapest steht gern zu Ihrer Verfügung.

dr. Dobos István Rechtsanwalt (ügyvéd; Budapest) / Schwartz Dániel

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